С какво значение всъщност е предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот? Кога и защо го използваме и каква информация съдържа той? Ще се опитаме, без да отегчаваме нашата аудитория, да Ви „потопим“ в тази иначе суха и неясна материя.
Нека започнем с това, че предварителният договор не е задължителен, а ако се сключва не е наложително да бъде подписан пред нотариус, въпреки че може да се реализира заверка на подписите и/или съдържанието. Той обикновено бива изготвян от юрист или от брокера, който е отговорен за сделката.
Информация относно предварителните договори в действащото българско законодателство се съдържа основно в два нормативни акта: Законът за Задълженията и Договорите (ЗЗД) чл.19 и в Гражданския Процесуален Кодекс (ГПК) чл. 362-364. В общи линии предварителният договор организира всички елементи около предстояща сделка за покупко-продажба на недвижим имот. За да покрие всички компоненти и „АКО-та“ около сделката, договорът е изключително подробен и често с дължина между 4 и 8 страници.
Правата, задълженията и неустойките са плод на договореност между двете страни и винаги се различават, което е и причината за непрактичността на това да се използва бланка на предварителен договор изтеглена от интернет. В такава ситуация ние препоръчваме да се обърнете към адвокат, тясно специализиран във вещното право или агенция за недвижими имоти.
Също така често се подхожда с недоверие към агенциите за недвижими имоти, но обикновено те работят с доверени юристи, които проверяват всички документи и договори.
Всеки договор има задължителни елементи, съдържанието на които ако се установи, че липсва, би могло да се сметне че няма постигната обща воля за осъществяването на сделка. Това пък от своя страна би могло да доведе до нищожно значение на предварителния договор.
В Решение №1023/1998г. на II г.о. на ВКС е написано следното „клаузи, индивидуализиращи предмета, цената, срока за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срока за заплащане на пълната продажна цена“. Разбира се това далеч не е единствената информация, до която се ограничава съдържанието на предварителните договори.
Елементите, на които трябва да обърнете специално внимание са следните:
- Страни по договора – всеки договор започва с двете страни сключващи го. Вие трябва да се уверите, че продавачът притежава правото на собственост върху недвижимия имот и го доказва с документ за собственост.
Този документ за собственост може да бъде нотариален акт за покупко-продажба, акт за дарение или замяна, договор за продажба, удостоверение за наследници в комбинация с някой от гореизброените или др. - Описание на имота – следващият елемент е предмета на самия договор или с други думи обектите, които предстои да бъдат прехвърлени. Желателно е описанието на имота да бъде дословно преписано от нотариалния акт, като ако липсва идентификатор на обекта, може да го намерите в кадастралната скица или схема и да го допишете в него.
Тук трябва да обърнете специално внимание на това дали съвпадат адресите, номера и квадратурата на обекта. Подчертаваме, че трябва да бъдат записани и прилежащите части към дадения обект, като най-често това биват земя, мазета, избени помещения, складови помещения, тавани и т.н. - Цена, размер на задатъка, начин на заплащане и срок – по подразбиране размерът на задатъка е 10%, но не е задължително и отново е въпрос на договореност. Ако сумата е над 10 000 лв., то задатъка задължително трябва да бъде преведен по банкова сметка избрана от продавача, но ако задатъка е в по-малък размер и парите биват предадени „в кеш“, трябва да се заложи точка в договора, че това важи за разписка за получена сума.
Задължително трябва да се упомене договорената цена и валутата. Понякога има изключения и не винаги към момента на подписване на предварителния договор имате яснота относно валутата и в такива случаи, честа практика е да се добави цената в евро и вписване на следното след евровата цена „или платими в левовата им равностойност по фиксинга на БНБ“.
Тук е момента да бъде спомената и банката кредитор, ако има такава и съответно да бъде описано на какъв етап и при какви условия ще бъде изплатена останалата сума. Обикновено ако няма участие на банка и финансирането не е обвързано с ипотека върху имота, това се случва в деня на сключване на сделката в нотариална форма.
Ако обаче финансирането на покупката е обвързано с ипотека, то ще бъде необходимо първо да бъде вписана сделката в Агенция по вписвания и след това да бъде изкарано ново Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания на имот (тъй наречените тежести), от което да става ясно, че първи и единствен ипотекарен кредитор е банката кредитор по сделката.
Договорът влиза в сила от момента на постъпване на задатъка по сметката на продавача и обикновено има срочност около 40 дни, но отново е в зависимост от характера на сделката.
Понякога се изискват документи извън задължително изискуемите от закона или корекции например в кадастър за които трябва да бъдат уведомени съседи от сградата или съседни поземлени имоти, което би забавило сделката и съответно би бил необходим по-дълъг срок на договора. Всичко това се описва недвусмислено, ясно и подробно от вашия брокер или юрист в договора. - Права и задължения на страните – основното правило тук е, че купувачът има право да му бъде прехвърлена собствеността над недвижимия имот в конкретен срок и условия, а продавача има право да получи цената при договорените условия и срок.
Страните освен права, придобиват и задължения, които обикновено се изразяват в това продавачът да предаде имота необременен от вещни тежести, искови молби, възбрани или други облигационни права в полза на трети лица, да не сключва предварителни договори или договори в нотариална форма отнасящи се към имота.
Ако има тежест върху имота като вписано пожизнено право на ползване или ипотека, то трябва да бъде изрично упоменато и добавена точка или член в който се задължава да бъде заличена тежестта. Не трябва да се забравя и ангажимента на продавача, да предаде имота със заплатени режийни разходи, данъци и всякакви задължения възникнали преди прехвърлянето му.
Ответно основните задължения на купувача са да заплати цената при описаните срок и условия, и да покрие нотариалните разходи по прехвърлянето, тарифата за вписване и дължимият данък по Закона за местните данъци и такси.
- Неустойка – Ако в уговорения срок и при уговорените условия, сделката се разпадне поради причина за която е била отговорна една от страните, то се дължи неустойка от неизправната страна.
Ако разпадането на сделката е по вина на Купувача, то оставеният задатък бива задържан в полза на Продавача. В случай, че продавача не изпълни някоя от уговорките и не прехвърли притежаваното от него право на собственост върху имота, то той дължи като неустойка връщане на капарото в двоен размер.
Трябва да обръщане специално внимание неустойката да бъде справедлива и за двете страни.
Предварителният договор не е задължителна част за изповядването на сделката в нотариална форма и прехвърлянето на собствеността, но е желателна, за да се уверите, че ще получите собствеността според условията и срока, които желаете.
Когато обаче финансирате покупката на имота с жилищен кредит, то банката кредитор почти винаги ще го изиска. В повечето банки предварителният договор е сред задължително изискуемите документи за участието в сделката и учредяването на ипотека. Обикновено и самоучастието на купувача бива платено именно на този етап от сделката. С други думи, по-добре не се опитвайте да заобиколите предварителния договор защото той е в полза и на двете страни ако е изготвен коректно. Уверете се в това като се доверите и се възползвате от професионални услуги на специалисти, които са част от пазара на недвижими имоти всеки ден. Не експериментирайте. Спестете си парите, времето и нервите.
