В последните години платформи като imot.bg, Bazar, Holmes.bg, imoti.info, Olx са сред най-често използваните от потребителите за търсене и публикуване на имоти. Според данни на „Резон Медиа“, само за месец Септември 2023г., уникалните посетители на imot.bg са почти 385 000 потребителя!
Именно заради големият си трафик на сайта и възможността за показване и съответно търсене от по-широка аудитория, сайтът е сред най-предпочитаните. Много често обаче се оказва, че обявата която сте си харесали е фалшива, не е актуална или както биха ви отговорили „Ехх.. Току-що го отдадохме, но имаме друг още по-хубав, който да ви покажем“.
С тази тема ще Ви дадем полезни съвети къде, кой и защо качва тези фалшиви обяви и най-важното – как да ги разпознавате и как да се защитите от некоректните практики.
Ама защо изобщо губят своето време и това на хората с фалшиви обяви?
Отговорът е много прост – база данни. Нуждаят се от потенциални наематели и купувачи на техни съществуващи, но не до там атрактивни обяви и/или желаят да Ви представляват за имот отдаван или продаван от друга агенция. Фалшивите обяви, или както често ги наричат „обяви кукички“, се поставят за да звъннете на съответната агенция (често техният кол център, в който Ви молят да продиктувате референтен номер).
След като сте ги потърсили и според референтния номер сте ги ориентирали за имота към който имате интерес, те вече разполагат с ключовата за тях информация – лице, което активно търси недвижим имот, какъв е бюджета и за какъв тип жилище се оглеждате. Оттам насетне тази информация заедно с Вашия контакт биват вкарани в база данни и предоставяни на брокери, които да Ви подлудят от обаждания.
Вероятно ще помислите, че щом сме запознати с тези порочни практики, то и ние се възползваме от подобни фалшиви обяви? Ами, всъщност не. В качеството си на купувачи и наематели през последните години, сме успели да изпитаме и на свой гръб всички некоректни прийоми, през които преминава човек в процеса на търсене на своя нов дом.
Всъщност се оказва, че агенциите отлично знаят къде да разположат своите „кукички“ за да имат максимален ефект. В крайна сметка те имат полза ако получат обаждания от частни лица, а не от други агенции за недвижими имоти, търсещи нещо за своите клиенти, така че често разполагат капаните си именно на местата, където другите брокери не следят толкова често, а основната аудитория са отчаяни клиенти търсещи имот за себе си.
Подобни места са Фейсбук групи, Marketplace във Фейсбук, Olx, Базар и други. Също така е важно да се отбележи, че агенциите за недвижими имоти отлично познават и къде точно е ПЪРВАТА допирна точка с пазара на недвижими имоти на всеки клиент, а именно – бюджетните наеми. Това е най-неприятният сегмент и най-претъпканият с нереални обяви, осланяйки се на правилото, че клиента винаги ще предпочете в бъдеще услуга или продукт, който вече познава или е използвал.
Много от тези „хищници“ желаят да са първият допир на клиента до пазара и защото все още не са участвали в сделки, не познават рисковете и стандартните условия, и следователно са по-лесни мишени. Точно и заради това професията се слави с не особено добро име.
Хората се опарват в началото при първото си докосване до пазара за недвижими имоти и след това при последващи сделки макар и в по-високия сегмент, те вече не желаят да се възползват от услугите на специалист, който да опровергае вече изграденото мнение за професията. За щастие наистина има коректни и съвестни професионалисти и агенции, които лесно ще разпознаете сред тълпата.
За Ваш късмет сме тук за да ви научим как да отсявате фалшивите обяви за имоти ако все пак сте решили да извървите този път сами.
Първото нещо, което съветваме е да изберете правилното място, на което да търсите. Безспорно това място е imot.bg. Не се подвеждайте по фалшивото чувство, че хубавите оферти са скрити на дълбоко и ако се ровите в някой забравен от бога сайт или Marketplace-а във Фейсбук ще намерите нещо, което го няма в imot.bg.
Това са имоти, а не трюфели. В крайна сметка каква е логиката да желаеш да продадеш или отдадеш имот и да го скриеш някъде, вместо да го обявиш в платформата с най-голям трафик? Това е и добър ориентир дали обявата е истинска или не. Ако офертата която виждате не успявате да я намерите в imot.bg, бих пристъпил към проверка на следващите фактори описани по-долу.
Второто нещо е да проверите агенцията, която предлага обявата. Това е доста трудно когато не си специалист защото всички имена ти звучат чужди, а да не говорим и, че често след като са успели да си спечелят ужасно име на пазара, просто отварят нова фирма, а оставят екипа и порочните практики същите.
А има и още по-хитри – създават изцяло фалшиви агенции, които прехвърлят натрупаната база данни във втора агенция с чисто име и съществуват успоредно. Средата е твърде динамична за да знаете кой е коректен и кой не, ако не се занимаваш с това всеки ден. Повечето брокери знаят голяма част от тези агенции, като няма да споменавам конкретни имена тук. Съветваме Ви да проверите за отзиви и да проследите дали агенцията има практиката да предлага имотите си „само за частни лица“.
Третото нещо е малко по-трудно за разпознаване за непрофесионално око. Това е съотношението цена-качество спрямо нормалното към датата. Обикновено фалшивите обяви са изключително атрактивни. На прекалено добра цена, много добре обзаведен, с добра локация, като цяло – бонбон! Ами как да не се изкушиш да звъннеш, та всичко останало което си гледал в този бюджет е било с външна тоалетна, а този дори си има джакузи!
Тук добър ориентир е броят преглеждания на обявата и дали се рекламира като VIP или ТОП обява. Често дори не желаят да харчат пари за фалшивите си обяви и не плащат за промотирана реклама, а според елементарната логика кой не би дал няколко лева за маркетинг ако наистина има уникален имот и желае да го отдаде/продаде. Ако преглежданията са твърде много също е съмнително и е редно да ви светне червената лампичка.
Въпреки всичките червени флагове на които сте попаднали в обявата, след обаждане Ви организират оглед за след няколко дни. Често се свързват с Вас по-късно с оправдания от типа на: „За съжаление тъкмо го отдадохме.. Съжаляваме много.
Все пак може да ни разкажете какво си търсите и да ви предложим друг“, а някои са още по-нагли и пускат своето оправдание само часове преди срещата, за да изглежда опашатата лъжа по-правдоподобна. Когато съм търсил имот за себе си, често са ме будалкали по една седмица. Като цяло бъдете готови за оправдания от всякакъв характер, последвали от въпрос дали желаете да Ви помогнат с търсенето.
Разбира се, понякога наистина има форсмажорни обстоятелства и може да не е сцена, но натрупването на прекалено много случайности и червени флагове от гореизброените е малко вероятно.
Заключение
Като заключение ще кажем, че има коректни колеги и агенции, в които нямат подобни практики и с които наистина е удоволствие да се работи. За съжаление при първият си сблъсък с пазара, който е в сектора с бюджетните наеми, хората се натъкват именно на „утайката“. При продажбите и по-скъпите и луксозни наеми, подобни неща почти не се срещат и са по-скоро изключение, но винаги има какво да ви изненада.
Моят съвет е да помолите някой да ви препоръча коректна агенция за недвижими имоти или конкретен специалист, с който да извървите този път заедно. В крайна сметка така или иначе ще заплатите комисион на брокера обявил офертата, ако нямате професионалист, който да Ви представлява. Нека поне бъде на някой защитаващ Вашите интереси и запознат с подводните камъни и рискове. Спестете си времето, нервите и енергията, тепърва Ви предстои местене във Вашия нов дом.
